Ferienvermietung auf Mallorca – die Umsatzsteuerfalle!

Sie meinten, alles richtig gemacht zu haben, und trotzdem erlebt ein Vermieter einer Ferienimmobilie eine unangenehme Überraschung: Das Finanzamt teilt mit, dass er Umsatzsteuer (Spanisch: IVA) schuldet. Aus heiterem Himmel.

Wer seine Immobilie in die Ferienvermietung geben will, sollte unbedingt prüfen, ob er umsatzsteuerpflichtig ist.

Der Betroffene ist verwundert, denn er betreibe keine „reinrassige“ Ferienvermietung, die ja umsatzsteuerpflichtig ist, sondern die administrativ und steuerlich schlankere Variante, für die keine IVA-Buchhaltung notwendig ist.

Reverse Charge Verfahren

Wie kann jemand Umsatzsteuer schulden, der gar keine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit ausübt? Das ist im Fall der Ferienvermietung einfach: Verantwortlich sind Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen mit Umsatzsteuer-Umkehr („Reverse Charge“). Um das zu verstehen, muss man sich den Unterschied zwischen Geldfluss und „fiskalischer Realität“ vor Augen halten. Obwohl das Geld vom Endkunden zum Vermittler fließt und von diesem zum Eigentümer, handelt es sich dabei um das folgende, vom Geldfluss abweichende Geschäft: Einerseits bezahlt der Kunde dem Fincabesitzer die Miete, andererseits bezahlt der Fincabesitzer dem Vermittler seine Provision.

Zahlschuld des Eigentümers

Bei Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen kann die Umsatzsteuer anfallen.

Die Miete ist im genannten Fall umsatzsteuerfrei. Die erwähnte Provision jedoch ist weder umsatzsteuerfrei, noch mit dem verminderten Umsatzsteuersatz belastet, sondern muss mit derzeit 21 Prozent IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) abgerechnet werden. Und zwar unabhängig davon, ob der Fincabesitzer nun mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet.
Wenn der ausländische Vermittler nun eine Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast stellt, entsteht eine Zahlschuld beim Eigentümer. Denn für eine Dienstleistung im Zusammenhang mit einer spanischen Immobilie fällt die Umsatzsteuer dann eindeutig in Spanien an, wenn der Eigentümer eine spanische Rechnungsadresse angibt. (Bei einer deutschen Rechnungsadresse ergibt sich eine klärungsbedürftige Situation, auf die wir bei Gelegenheit gesondert eingehen werden.)

Der Fincabesitzer als Unternehmer

Der Fincabesitzer ist im Sinne des spanischen Umsatzsteuer-gesetzes Unternehmer – egal ob er für die Umsatzsteuer angemeldet ist oder nicht, und selbst wenn er im Sinne der Einkommensteuer NICHT als Unternehmer gilt. Somit kann auch ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten. Darauf ist ein Netto-Betrag vermerkt und ein Zusatztext im Sinne von: Die Umsatzsteuer wird vom Empfänger der Rechnung geschuldet. Im Klartext: Der Fincabesitzer muss nun auf den genannten Betrag beim spanischen Finanzamt die fälligen 21 Prozent abführen.

Ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer kann eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten.

Für solche Fälle – Umsatzsteuerzahlungen von Unternehmern, die kein Recht auf Umsatzsteuerabzug haben – gibt es auch ein eigenes Formular. Im spanischen Finanzamt wurde die Devise ausgegeben, eventuell nicht eingezahlte Umsatzsteuer direkt bei den Fincabesitzern einzutreiben. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, die Situation zu prüfen, sollten Zweifel bestehen.

Gastautor: Thomas Fitzner, European@accounting, Mallorca

Top 5 Restaurants in Palma de Mallorca

Das Kulinarische darf im perfekten Urlaub natürlich nicht zu kurz kommen. Ein guter Mix zwischen zusammen kochen auf der Finca und ausgehen auf der Insel ist bei den meisten Finca-Urlaubern angesagt. Wir finden: genau richtig so. ✅ Wer beispielsweise nach einem Ausflug in die Inselhauptstadt auf der Suche nach einem tollen Restaurant ist, sollte sich jetzt die nächsten 5 Restaurant-Tipps unbedingt ansehen. Wir haben unsere Top 5 Restaurants in Palma de Mallorca für euch zusammengefasst. Guten Appetit! 🍴Fortsetzung folgt….

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Mallorca Vegan oder Vegetarisch – die Insider-Tipps!

In Deutschland führen Bücher wie „Vegan for Fit“ oder „Vegan for Fun“ bereits die Bestsellerlisten an und  rund 700.000 Deutsche leben angeblich vegan. Auch auf der Insel Mallorca zieht diese Erweiterung der vegetarischen Küche bereits Ihre Kreise.

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We 💙 Formentera – Paradies im Mittelmeer

Die Insel Formentera ist für viele das Urlaubsparadies im Mittelmeer, denn kaum eine andere Insel bietet so viele schöne und magische Orte auf knapp 20 Kilometern Länge und 83 km². Nicht umsonst ist Formentera auch als „our Carribean island in Europe“ bekannt. Die Baleareninsel zeichnet sich durch das kristallklare und türkisblaue Meereswasser, die feinen Sandstrände und die roten Felsen aus.

Wer demnächst die wunderschöne Insel bereisen und seinen Finca-Urlaub dort verbringen möchte, sollte für tolle Strand-, Essens- oder Aktivitäten-Tipps unbedingt weiterlesen.

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¡Hola primavera! – Frühling auf Mallorca

Die Abende werden wieder länger, das Meer heizt sich so langsam auf , die Insel wird voller und erwacht wieder zum Leben – der Frühling auf Mallorca ist da. Wer im Frühjahr schon einmal auf der Insel war hat sicherlich gemerkt, dass in diesem Zeitraum die beliebte Baleareninsel aus ihrem Winterschlaf erwacht und dies deutlich zu spüren ist. Alles fängt langsam an zu blühen, immer mehr Touristen suchen die Wärme auf und Locations, die über den Winter geschlossen hatten, öffnen wieder ihre Türen. Welche Feste zu dieser Zeit gefeiert werden und wo es sich lohnt in den Frühlingsmonaten aufzuhalten, könnt ihr im Folgenden nachlesen. Viel Spaß 🌸 ⬇️

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Ostern auf Mallorca – What To Do?!

Bald heißt es wieder: Frohe Ostern! Und somit hallo langes Wochenende, hola Mallorca. Die Semana Santa (die heilige Woche) wird von vielen Urlaubern genutzt, um die Insel zu besuchen. Die Temperaturen steigen und alles beginnt sich in Richtung Sommer zu drehen. Die Beachclubs eröffnen wieder ihre Pforten, die ersten Tage können bei angenehmen Temperaturen am Strand verbracht werden und sogar der Bikini bzw. die Badehose kann möglicherweise schon wieder zum Einsatz kommen. Wer noch die passenden Tipps für seinen Oster-Aufenthalt auf Mallorca braucht, sollte unbedingt weiterlesen. ➡️

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Radfahren auf Mallorca – Was muss mit auf Tour?

Blauer Himmel, blaues Meer, Berge mit alpinem Charakter, sanfte Hügellandschaften, lange ebene Passagen, ein dichtes, nur wenig befahrenes, gut ausgebautes Nebenstraßennetz und nur Du, Dein Bike und Deine Muskelkraft. Wer die idealen Bedingungen auskosten will, die Mallorca immer wieder zum Ziel von passionierten und ambitionierten Radfahrern machen und auch Profisportler zu „Wiederholungstretern“ werden lassen (Radprofis zu ihren Lieblingsstrecken auf der Insel), der sollte entsprechend vorbereitet sein – auch darauf, dass aus ihm selbst ein Mallorca-Fan wird.

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5 Tipps für einen günstigen Flug nach Mallorca oder Ibiza

Flugschnäppchen sind selten geworden, aber es gibt sie noch! Doch was ist billiger – Last Minute oder Buchungen weit im Voraus? Kurz vor Knapp kann man gerade, wenn man zur Ferienzeit fliegt, meist keinen billigen Flug mehr ergattern und es empfiehlt sich in den meisten Fällen ein Ticket rechtzeitig zu kaufen. Doch wie Lange im Voraus sollte man seinen Urlaubsflug buchen um günstig wegzukommen? Und was ist noch zu beachten?

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Immer wieder sonntags – Essen im Umland von Palma

Zünftige Küche im Umland von Palma de Mallorca

Sonntags haben viele Restaurants in der Inselhauptstadt geschlossen. Und was machen dann die Palmesaner? Einen Ausflug ins Umland! Deftiges Essen ist bei den Einheimischen beliebt und sonntags wird gerne auswärts gegessen.

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