Ferienvermietung auf Mallorca – die Umsatzsteuerfalle!

Sie meinten, alles richtig gemacht zu haben, und trotzdem erlebt ein Vermieter einer Ferienimmobilie eine unangenehme Überraschung: Das Finanzamt teilt mit, dass er Umsatzsteuer (Spanisch: IVA) schuldet. Aus heiterem Himmel.

Wer seine Immobilie in die Ferienvermietung geben will, sollte unbedingt prüfen, ob er umsatzsteuerpflichtig ist.

Der Betroffene ist verwundert, denn er betreibe keine „reinrassige“ Ferienvermietung, die ja umsatzsteuerpflichtig ist, sondern die administrativ und steuerlich schlankere Variante, für die keine IVA-Buchhaltung notwendig ist.

Reverse Charge Verfahren

Wie kann jemand Umsatzsteuer schulden, der gar keine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit ausübt? Das ist im Fall der Ferienvermietung einfach: Verantwortlich sind Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen mit Umsatzsteuer-Umkehr („Reverse Charge“). Um das zu verstehen, muss man sich den Unterschied zwischen Geldfluss und „fiskalischer Realität“ vor Augen halten. Obwohl das Geld vom Endkunden zum Vermittler fließt und von diesem zum Eigentümer, handelt es sich dabei um das folgende, vom Geldfluss abweichende Geschäft: Einerseits bezahlt der Kunde dem Fincabesitzer die Miete, andererseits bezahlt der Fincabesitzer dem Vermittler seine Provision.

Zahlschuld des Eigentümers

Bei Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen kann die Umsatzsteuer anfallen.

Die Miete ist im genannten Fall umsatzsteuerfrei. Die erwähnte Provision jedoch ist weder umsatzsteuerfrei, noch mit dem verminderten Umsatzsteuersatz belastet, sondern muss mit derzeit 21 Prozent IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) abgerechnet werden. Und zwar unabhängig davon, ob der Fincabesitzer nun mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet.
Wenn der ausländische Vermittler nun eine Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast stellt, entsteht eine Zahlschuld beim Eigentümer. Denn für eine Dienstleistung im Zusammenhang mit einer spanischen Immobilie fällt die Umsatzsteuer dann eindeutig in Spanien an, wenn der Eigentümer eine spanische Rechnungsadresse angibt. (Bei einer deutschen Rechnungsadresse ergibt sich eine klärungsbedürftige Situation, auf die wir bei Gelegenheit gesondert eingehen werden.)

Der Fincabesitzer als Unternehmer

Der Fincabesitzer ist im Sinne des spanischen Umsatzsteuer-gesetzes Unternehmer – egal ob er für die Umsatzsteuer angemeldet ist oder nicht, und selbst wenn er im Sinne der Einkommensteuer NICHT als Unternehmer gilt. Somit kann auch ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten. Darauf ist ein Netto-Betrag vermerkt und ein Zusatztext im Sinne von: Die Umsatzsteuer wird vom Empfänger der Rechnung geschuldet. Im Klartext: Der Fincabesitzer muss nun auf den genannten Betrag beim spanischen Finanzamt die fälligen 21 Prozent abführen.

Ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer kann eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten.

Für solche Fälle – Umsatzsteuerzahlungen von Unternehmern, die kein Recht auf Umsatzsteuerabzug haben – gibt es auch ein eigenes Formular. Im spanischen Finanzamt wurde die Devise ausgegeben, eventuell nicht eingezahlte Umsatzsteuer direkt bei den Fincabesitzern einzutreiben. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, die Situation zu prüfen, sollten Zweifel bestehen.

Gastautor: Thomas Fitzner, European@accounting, Mallorca

Last Minute Tipps – New Years Eve Mallorca

THE COUNTDOWN IS ON – bald ist es schon wieder soweit und wir verabschieden uns von einem aufregenden Jahr 2016. Doch wo feiert man den Start in das neue Jahr 2017 auf Mallorca am besten? Für diejenigen, die schon auf der Insel sind oder diejenigen, die noch kommen, folgen nun – Last Minute New Years Eve Tipps – 

Mallorca für einen Start ins neue Jahr zu wählen ist definitiv eine gute Idee. Dieses Jahr kann man mit milden 15 Grad und durchschnittlich 8 Sonnenstunden am Tag nichts falsch machen. Wer also lieber auf angenehme Temperaturen beim Jahreswechsel setzt und beim Feuerwerk gucken nicht frieren möchte, sollte sich zügig in den nächsten Flieger setzen 😉

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Palma City

In der Inselhauptstadt Palma de Mallorca wird zum Jahreswechsel ausgelassen gefeiert. Genauer gesagt findet hier eine große Open Air Party statt, die mit tollen Konzerten, Straßenfesten und einem unglaublichen Feuerwerk im Hafen von Palma dient. Beispielsweise versammeln sich einige Mallorquiner, Urlauber und Bewohner der Insel auf dem Rathausplatz (Place Cort) und zelebrieren das neue Jahr mit dem traditionellen Weintraubenessen. Denn nach spanischem Brauch wird zu jedem Glockenschlag um 0:00 Uhr eine Weintraube gegessen. Zu jeder Traube darf sich etwas gewünscht werden. Ein weiterer gut besuchter und feierlicher Ort in Palma ist der Parc de la Mar. Nach dem wunderschönen Feuerwerk über der Stadt geht es weiter in die Clubs der Inselhauptstadt. Zum Beispiel könnte hier das Tanzbein geschwungen werden:

Pacha Mallorca

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Nassau Beach Club 

Eine ebenfalls tolle Location für den Start ins neue Jahr 2017 ist der Nassau Beach Club in Palma direkt am Meer gelegen. Ab Mitternacht wird hier mit den DJ’s Boris Cantero & No Name die Party starten und abgetanzt. Wer möchte kann am 01. Januar 2017 direkt zum opulenten Neujahrsbrunch bleiben. Dieser geht von 12:00 – 17:00 Uhr. Tische können per Mail unter Muzo@nassaubeach-palma.com reserviert werden.

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Puro Hotel Palma

Wer denn #Purolifestyle liebt, sollte seinen NYE unbedingt im Puro Hotel in Palma verbringen. Es gibt verschiedene Arten den Abend dort zu verbringen: im Restaurant, auf der Dachterrasse oder in der Bar. Das Programm bietet Finger Food und ein Flying Buffet mit kalten und warmen Gerichten. Alles vom Chef León Altamirano höchstpersönlich kreiert. Der Timetable sieht den Abend/die Nacht wie folgt vor:

8 pm – Opening
8:30 pm – Welcome drink
9 pm – Finger food + Open bar
11:45 pm – We will receive the New Year under the stars in our Roof Deck Terrace, with a glass of champagne and the lucky grapes
12 am – Everyone is welcome
0:15 am – Party with our Puro DJs
4 am – End of the night

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Wir wünschen Euch eine tolle Nacht und einen super Start in 2017! #nyemallorca #havefun #easyfinca 

Musikalisches Mallorca – Diese Events sollte 2016 keiner verpassen!

Egal ob Rock oder Pop, Klassik oder Jazz, House oder Electro – auf Mallorca kommt bei der Vielzahl an Veranstaltungen jeder auf seine Kosten. Die Insel veranstaltet Konzerte für jeden Geschmack, welche im Sommer dank der warmen Sommertemperaturen meistens draußen stattfinden und somit auch mit einzigartigen Locations locken. Die Events finden auf der ganzen Insel verteilt statt. Wer Lust hat geht also mit seinem Partner auf ein rockiges oder klassisches Konzert, mit der Freundin oder dem Freund zu einem angesagten DJ oder mit der ganzen Familie auf ein musikalisches Dinner-Event. Für jeden Geschmack bietet Mallorca das richtige Konzert und 2016 sind einige gute Acts dabei, die wir Euch im folgenden vorstellen möchten.

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Valentinstag auf Mallorca – Romantik am Mittelmeer ♡

Am 14. Februar ist es wieder soweit – es ist Valentinstag. Der diesjährige Tag der Verliebten fällt passenderweise auf einen Sonntag und gibt somit denjenigen Pärchen die darauf wert legen die Möglichkeit, einen schönen Tag zusammen zu verbringen. Wir von easyFinca haben da noch eine bessere Idee und zwar für die spontanen unter Ihnen: das Valentinswochenende bei angenehmen Temperaturen auf Mallorca verbringen.

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Palma de Mallorca – bester Platz zum Leben!

Als weltweit bester Platz um zu Leben wurde dieses Jahr Palma de Mallorca gewählt. Die britische Zeitung „The Times“ begründet dies damit, dass Mallorca „alles hat“ und „schnell zu erreichen“ ist. Weitere Punkte sind das „außergewöhnlich gute Klima“ sowie sei „die malerische und kulturelle Altstadt mit historischem Hintergrund „eine der schönsten Städte Spaniens mit Sandstrand vor der Tür. Gelobt wurde auch die Infrastruktur der Stadt, die Gastronomie und dass das Stadtzentrum von Flughafen in nur 10 Minuten erreichbar ist. Palma de Mallorca – bester Platz zum Leben! weiterlesen